Um diagnóstico para a inspeção predial
Conceito que surgiu no Brasil no final da década de 1990, a inspeção predial é uma ferramenta muito utilizada nos EUA, principalmente com a finalidade de examinar todas as condições físicas dos imóveis usados por meio do home inspection, para que no momento da comercialização o comprador tome ciência se há reparos que precisarão ser feitos ou não, e quanto ele vai precisar gastar na manutenção.
Adaptada para as condições brasileiras, tendo em vista que o País não possui uma cultura de manutenção e os prédios oferecem muitos problemas de segurança, a inspeção predial passou a ser utilizada para evitar graves acidentes nos edifícios, como acontece rotineiramente por aqui.
Após alguns anos, em 2005, a ferramenta passou a fazer parte da engenharia diagnóstica em edificações, que segundo as diretrizes técnicas elaboradas pelo Instituto de Engenharia, é “a arte de criar ações proativas, através dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando ao aprimoramento da qualidade total ou a apuração de responsabilidade de manifestação patológica predial”.
Fazem parte da engenharia diagnóstica as seguintes ferramentas:
• Vistoria: é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a uma edificação, mediante verificação in loco.
• Inspeção: é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação, com base em informações genéricas e experiência do engenheiro diagnóstico.
• Auditoria: é o atestamento técnico, ou não, de conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
• Perícia: é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
• Consultoria: é o prognóstico e a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Segundo o Tito Lívio Ferreira Gomide, Engenheiro Civil e atual Coordenador da Divisão Técnica das Patologias das Construções do Instituto de Engenharia, “nem sempre é preciso saber a causa de um problema, como uma infiltração, por exemplo. É preciso reparar, fazer uma manutenção adequada e evitar que o problema não aconteça de novo”.
Por isso a importância em realizar o checkup utilizando a inspeção predial é para que o edifício tenha as informações necessárias para realizar a manutenção e, assim, mantenha o desempenho, aumentando seu tempo de vida útil.
“Existe um gráfico que mede o desempenho da seguinte forma: em um edifício antigo, que não funciona mais como prédio novo, é natural que ao longo do tempo problemas apareçam e seu desempenho vá diminuindo. Mas quando o empreendimento passa pelo processo de manutenção predial, a curva é deslocada, porque ele recupera o desempenho e aumenta o tempo de vida útil. Essa é uma propriedade que só a manutenção predial tem, além de recuperar o valor patrimonial do edifício”, aponta Jerônimo Cabral, Engenheiro e Perito de Engenharia e Avaliações.
Mas ressalta informando que as pessoas ainda não têm a cultura de fazer manutenção preventiva do edifício, deixando apenas para realizar a manutenção corretiva, quando situações emergenciais acontecem, o que onera sobremaneira o condomínio.
Cabral conta que existe um conceito chamado “custo global da habitação” que indica que quando uma pessoa faz um investimento inicial em um imóvel e acha que não precisa mais gastar dinheiro com ele, na realidade o custo global considera o custo inicial + o custo da manutenção e operação ao longo da vida útil da edificação. “O investimento inicial que a pessoa tem é de apenas 20%, enquanto ao longo da vida útil da habitação, vai gastar mais 80% do valor. Então se você gastou 100 unidades na aquisição do imóvel, ao longo da vida útil você vai gastar mais 400. Por isso, o correto seria o proprietário ter uma reserva para manutenção”, completa.
Normas aplicáveis:
Nesses 17 anos de inspeção predial no Brasil, houve uma grande discussão sobre a importância de torná-la obrigatória em prol da segurança dos edifícios, mas mesmo assim, segundo Gomide, isso só se tornou uma realidade legal e expressiva no estado do Rio de Janeiro, com a queda do edifício Liberdade, quando o governador editou uma lei estadual tornando obrigatória realizar a autoinspeção a cada cinco anos para edifícios que tenham acima de 25 anos de vida útil.
“Outros estados também fizeram legislações sobre o tema depois que aconteceram acidentes. No Rio Grande do Sul, por exemplo, fizeram a lei porque caiu um prédio. Na Bahia, foi um desabamento da Arena Fonte Nova (Salvador), em que morreram seis pessoas na arquibancada, que gerou a motivação para a implantação da lei. No Brasil, infelizmente é assim, o poder público só se posiciona depois que um desastre acontece”, constata Gomide.
E vale lembrar que o responsável civil e criminal pelo o que acontece no edifício, segundo o art. 1.348 do Código Civil, sempre é o síndico, o que para Gomide é uma injustiça, por se tratar, geralmente, de uma pessoa leiga no assunto. “Se houvesse um engenheiro civil responsável, ele contrataria o serviço de inspeção predial por tabela”, segundo o Engenheiro.
De todo modo, existem normas que orientam sobre ações de manutenção predial e reformas, e duas delas recomendam o trabalho de inspeção predial:
• NBR 15.575:2013: edificações habitacionais – desempenho.
• NBR 14.037:2011: diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. Traz informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edificação.
• NBR 5674: 2012: manutenção de edificações – informa sobre o procedimento de inspeção predial total, que deve ser feito para orientar a organização do sistema de manutenção do edifício, por meio de uma análise de risco e ordem de prioridades;
• NBR 16.280: 2014: reforma em edificações.
"O ideal, é que o trabalho de inspeção predial seja desenvolvido desde o recebimento da obra, verificando a existência de patologias e se a documentação está em ordem" informa Rejane Saute Berezovsky do IBAPE/SP.
Além dessas normas implantadas pela ABNT, existem normas e diretrizes técnicas específicas sobre a inspeção predial, que foram criadas com a finalidade de orientar engenheiros e arquitetos o seu modo de execução. As que merecem destaques são as diretrizes técnicas do Instituto de Engenharia sobre Engenharia Diagnóstica em Edificações, com foco na Inspeção Predial elaboradas pela Divisão Técnica das Patologias das Construções, e a Norma de Inspeção Predial criada pelo IBAPE /SP.
Inspeção e análise técnica:
Como dito anteriormente, a inspeção predial funciona como um checkup da edificação em que um engenheiro diagnóstico realiza levantamentos e identifica problemas de anomalias construtivas ou falhas na manutenção. Após esta etapa, ele realiza uma orientação técnica simplificada, propondo uma solução. “O resultado da inspeção predial vai fornecer informações aos gestores prediais, orientando como fazer o aprimoramento do plano de manutenção, ou caso o prédio ainda não tenha um plano, vai orientar o desenvolvimento de um. Ela vai dar o enfoque técnico para que o gestor tome sua decisão conforme as prioridades estabelecidas. ”, afirma Cabral.
Quando se diz que inspeção predial consegue perceber anomalias ou falhas existentes, segundo Rejane Saute Berezovsky, Engenheira e Diretora de Relações Institucionais do IBAPE/SP, significa que enquanto as anomalias nasceram com a edificação, tendo origem no projeto, em detrimento do próprio material empregado ou da instalação, as falhas são tidas no momento da manutenção, até por ausência dela.
O ideal, é que o trabalho de inspeção predial seja desenvolvido desde o recebimento da obra, quando do edifício já instalado, contrata-se um inspetor que faça o recebimento da obra e todas as considerações necessárias, verificando a existência de patologias e se a documentação está em ordem.
Esse trabalho é feito para que no momento da entrega da obra ao proprietário, o inspetor possa informar se o prédio está em funcionamento regular, de acordo com o projeto.
É importante destacar que no momento da entrega, conforme estabelece a NBR 14.037:2011, o construtor ou o incorporador deve disponibilizar ao primeiro morador o manual de uso e operação do proprietário para as áreas privadas. Esse manual deve vir com uma sugestão de plano de manutenção, transferindo ao proprietário e ao síndico a responsabilidade de desenvolvê-lo e implantá-lo. Pois caso este plano não seja desenvolvido, o edifício perde o desempenho, o que é considerado falha de manutenção.
Ainda hoje existem prédios com 40, 50 anos de existência que nunca passaram por uma inspeção, o que traz a necessidade desse trabalho ser feito de forma imediata. Berezovsky citou um exemplo comum de falha de manutenção e os danos que ela pode causar a um edifício: “Um prédio com 50 anos de vida útil que nunca passou por uma inspeção predial, possuía na época em que foi projetado uma demanda de energia elétrica muito menor do que hoje. Porém, com o passar dos anos, a demanda de energia aumentou muito e a falta de manutenção fez com que os disjuntores começassem a cair. Então os responsáveis pelo edifício chamavam uma pessoa qualquer para trocar o disjuntor por um de maior potência, porém, como a corrente de energia que passava pelo fio era maior que a sua capacidade, ele começava a esquentar demais e o disjuntor caia novamente ou acontecia um curto circuito. Assim, sem a devida manutenção no sistema de energia elétrica, o problema pode se estender por anos, até acontecer um desastre.”
Muitas edificações também passaram a instalar aparelhos de ar condicionado, porém é visível que a maioria dos prédios não estão dimensionados para recebê-los, pois consomem muita energia. Então, assim como é preciso realizar a manutenção no sistema de energia, todos os demais sistemas do edifício devem passar pela análise da inspeção predial e a manutenção preventiva precisa ser realizada frequentemente.
Na inspeção predial existe inclusive um grau de risco de falhas e anomalias, que é justamente a classificação com que a análise é feita em função do risco que aquilo pode trazer para saúde e segurança. Esse grau de risco varia entre mínimo, regular e crítico. Assim, o nível crítico implica uma ação imediata, o regular a médio prazo, e o mínimo a manutenção pode ser feita mais adiante.
Todavia, como o trabalho do engenheiro diagnóstico vai além de informar o grau de risco dos sistemas do edifício, o enfoque agora é informar a nota técnica para os diversos sistemas avaliados, para que em uma inspeção futura, o engenheiro possa comparar se o edifício está melhorando o seu desempenho, ou piorando tecnicamente. Essa comparação é conhecida como inspeção total do edifício, em que o engenheiro vai analisar todos os sistemas e informar se eles estão com uma classificação inferior, regular ou superior.
Neste caso, o inspetor dá notas para todos os sistemas e depois faz um gráfico em forma de pizza para mostrar ao gestor do edifício que o prédio possui, por exemplo, 50 itens com nível regular, 30 itens com nível inferior e três itens com nível superior. Assim, após desenvolver e aplicar um plano de manutenção predial, na próxima inspeção realizada pelo engenheiro diagnóstico, é possível constatar o resultado da manutenção. “Nessa avaliação é possível ter uma visão das condições gerais do prédio, além de contar com uma interpretação bastante lógica e aceitável do inspetor, pois mostra inclusive no futuro se haverá uma evolução da qualidade técnica do prédio ao longo do tempo,” ressalta Gomide.
E completa que mesmo ainda não existindo uma norma na ABNT específica sobre o assunto, o importante é que todo edifício seja acompanhado por um engenheiro civil, para que ele possa orientar o trabalho de inspeção e manutenção em prol de manter o desempenho do edifício, garantindo desta forma maior segurança aos usuários e ao público que o frequenta.
Por Larissa Gregorutti